Аренда квартиры: 5 советов как защититься от мошенничества в договоре

Сегодня аренда жилья остаётся одной из самых рискованных сфер бытовых отношений. Несмотря на то, что большинство граждан уже понимают необходимость заключения письменного договора, именно здесь часто возникают споры и мошеннические схемы. Главная проблема — недостаточно чёткое закрепление прав и обязанностей сторон. Казалось бы, простой процесс передачи квартиры в пользование нередко оборачивается серьёзной гражданской ответственностью и финансовыми потерями.

О том, как обезопасить себя и какие ключевые моменты учитывать при заключении договора аренды, рассказала INC-News.ru Гребнева Наталья, руководитель обособленного подразделения ПРАВОКАРД, г. Владимир.

1. Проверьте права собственности арендодателя

Перед подписанием договора убедитесь, что арендодатель действительно имеет право распоряжаться квартирой. Документы, которые подтверждают право собственности:

• договор купли-продажи;
• договор дарения;
• договор мены;
• свидетельство о наследстве;
• другие основания, предусмотренные законодательством РФ.

Однако наибольшую юридическую силу имеет выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), которая подтверждает зарегистрированное право собственности на объект.

Если вам показывают документы старого образца — это не ошибка. До 1 января 2017 года действовал ЕГРП, и на его основании выдавались свидетельства о праве собственности. Несмотря на то что сейчас используется ЕГРН, такие свидетельства (выданные до 15 июля 2016 года) сохраняют юридическую силу и подтверждают право владения квартирой.

На практике бывают случаи, когда собственник отказывается предоставить указанную выписку. Но в таких ситуациях вы вправе обратиться лично в Росреестр или Многофункциональный центр государственных услуг (МФЦ) и самостоятельно получить такой документ. Услуга платная, но так вы сможете быть спокойны относительно юридической чистоты сделки.

Важно: персональные данные (ФИО, дата рождения) правообладателей отображаются только при наличии соответствующей отметки о предоставлении этих данных третьим лицам. Если отметка отсутствует, информация будет закрыта.

Если жильё находится в общей долевой собственности, сдавать его в аренду возможно лишь при согласии всех собственников (п.1 ст. 246 ГК РФ). Соответственно, стоит требовать документальное подтверждение согласия остальных владельцев квартиры или комнаты.

2. Корректно формулируйте условия договора аренды квартиры

При заключении договора найма (аренды) жилого помещения крайне важно зафиксировать все условия, чтобы избежать споров и защитить интересы обеих сторон.

Идентификация объекта недвижимости

Договор должен содержать полные сведения о квартире:

• точный адрес;
• общую и жилую площадь;
• кадастровый номер.

Без этих данных он считается незаключённым (п. 1 ст. 432, п. 1 ст. 673 ГК РФ).

Размер и порядок внесения арендной платы

Чтобы избежать споров:

1. Определите фиксированную сумму платы за проживание.
2. Укажите сроки и порядок внесения платежей.
3. Учтите, что одностороннее изменение арендной платы запрещено (ст. 682 ГК РФ).

Рекомендуется отдельно прописывать, включены ли коммунальные услуги в арендную плату или их оплату несёт наниматель (ст. 678 ГК РФ). Потому что нередко возникают ситуации, когда арендаторы сталкиваются с требованием оплатить долги предыдущих жильцов.

Срок найма

Договор аренды может быть заключён на срок до пяти лет. Если срок не указан, он автоматически считается пятилетним (п. 1 ст. 683 ГК РФ). При аренде на период больше года в договоре нужно указать лиц, которые будут проживать вместе с нанимателем (п. 2 ст. 677, п. 2 ст. 683 ГК РФ).

Состояние имущества и ответственность

Одним из наиболее частых источников конфликтов между собственником и нанимателем становится порча мебели, техники и другого имущества, находящегося в квартире. Например, арендатор заселяется в квартиру, где на столе уже есть царапины или стиральная машина работает со сбоями, а при выезде собственник требует оплатить ущерб. Без фотографий или акта приёмки доказать, что дефекты были раньше, практически нереально, поэтому:

• фиксируйте состояние мебели, техники и прочего имущества, находящегося в квартире;
• определите ответственность нанимателя за сохранность имущества (ст. 676, 678 ГК РФ);
• можно предусмотреть обеспечительный платёж (депозит) для гарантии исполнения обязательств. Возврат депозита осуществляется по истечении срока договора при отсутствии нарушений (п. 1 ст. 307.1, п. п. 1, 2 ст. 381.1 ГК РФ).

На практике именно фотофиксация и депозит не раз спасали стороны от споров и лишних расходов при истечении срока аренды.

Права и обязанности сторон

Споры часто возникают не только из-за оплаты, но и по поводу правил пользования квартирой, состояния помещения и обязанностей по ремонту. Если эти вопросы не закреплены в договоре, стороны трактуют их по-разному, что нередко приводит к конфликтам и расторжению договора через суд.

Чтобы избежать подобных ситуаций, в договоре рекомендуется:

• предусмотреть свободный доступ наймодателя для проверки состояния жилья;
• закрепить гарантии об отсутствии арестов или ограничений на квартиру;
• распределить обязанности по текущему и капитальному ремонту (п. п. 1, 2 ст. 681 ГК РФ; ч. 1 ст. 80 Федерального закона № 229-ФЗ).

Также можно установить правила поведения жильцов. Например, указать требования по проживанию (количество проживающих, разрешено ли проживание животных, курение и шум в ночное время), а также условия расторжения договора и возврата депозита.

3. Оформите договор и акт приема-передачи

Договор найма квартиры заключается в письменной форме и подписывается обеими сторонами (п. 1 ст. 160, п. 1 ст. 674 ГК РФ). Представлять интересы может доверенное лицо, при этом доверенность необходимо оформить нотариально — это подчеркнёт значимость сделки, связанной с распоряжением правом собственности.

Необходимо подписать акт приёма-передачи, в котором фиксируются:

• состояние помещения;
• перечень находящегося в квартире имущества;
• показания приборов учёта;
• все выявленные дефекты (п. 1 ст. 676 ГК РФ).

Особое внимание стоит уделить ценным вещам. В договоре необходимо описать их состояние и, по возможности, приложить фотографии в качестве дополнения к документу.

4. Выберите срок договора

Регистрация договора аренды квартиры зависит от срока его действия. Если он заключён менее чем на год, государственная регистрация не требуется. При сроке более одного года он подлежит обязательной регистрации в Росреестре.

Важно учитывать, что при заключении такого договора на квартиру накладывается обременение — в Росреестре фиксируется, что жильё сдано в аренду. Оно приобретает силу только после государственной регистрации. Без неё документ не будет иметь полноценной юридической защиты и не сможет в полной мере гарантировать интересы сторон.

Регистрация осуществляется в территориальных подразделениях Росреестра (Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии). Подать заявление и необходимые документы нужно в течение одного месяца со дня подписания договора. Несоблюдение этого срока может привести к отказу в регистрации или к наложению штрафа.

Ещё один важный аспект — налоги. Доход от сдачи квартиры облагается НДФЛ. В качестве альтернативы можно оформить режим самозанятого и платить налог на профессиональный доход, если соблюдаются условия: сдача жилья физическому лицу и доход не выше установленного лимита.

5. Защитите свои права

При выборе жилья важно руководствоваться здравым смыслом и критическим подходом, ведь именно от вашей внимательности зависит комфорт и безопасность будущего проживания:

• финансовые расчёты — все операции фиксируйте официально. Оплачивайте безналичным способом, а при наличных расчётах обязательно берите расписку. В договоре укажите точные суммы и сроки платежей, это поможет избежать недоразумений и претензий;
• проверка дома и соседей — пообщайтесь с жильцами дома, изучите отзывы о районе, уточните, как обстоят дела с обслуживанием и порядком. Обязательно проверьте историю квартиры, есть ли долги по коммунальным услугам или обременения в виде залога;
• авансовые платежи — никогда не вносите предоплату без личного осмотра квартиры и подписанного договора. Если от вас требуют крупный депозит заранее или предлагают подозрительные скидки за раннюю оплату, лучше проявить осторожность.

Соблюдая эти правила, вы сможете свести к минимуму риски оказаться жертвой мошеннических схем и защитить свои финансы и комфорт проживания.